商铺租金这么高,为什么大家不敢买?

来源:未知 文章作者:西安商铺桃子 点击次数:

导读:说到商铺,大家可以说是又爱又恨,爱的是不是说一铺养三代,恨的是怎么变成一铺养三代! 从一铺养三代演变成一铺养三代,背后的逻辑就是商业模式的巨变,原来大家买东西都在商

  说到商铺,大家可以说是又爱又恨,爱的是不是说“一铺养三代”,恨的是怎么变成“一铺养三代”!

  从“一铺养三代”演变成“一铺养三代”,背后的逻辑就是商业模式的巨变,原来大家买东西都在商铺完成,结果现在都改在了互联网上面购物,也就是商铺的盈利模式转移到了互联网平台,于是商铺的价值也就自然转移到了淘宝,京东等等电商平台,这些电商平台增加的市值就是那些实体商铺减少的市值。

  随着互联网电商平台的市值越来越高,实体商铺的市值这些年一直没有涨价,相对于其他房产就相当跌价,所以,让投资商铺的人焦急万分。
商铺图片

  商铺未来会不会涨价,首先就要看租金是不是会上涨,因为租金就是这个商铺的盈利能力的货币表现,租金越高,说明这个商铺生意越好,能够笼络住交易的能力就越高。反之,租金很低或者租不出去,就说明吸引交易双方的能力很弱。

  商铺的售价就是这个商铺未来能够盈利利润总额的预期体现。投资一个商铺就是投资这个商铺未来能够持续带来租金的总额。

  所以,租金越高的商铺,自然售价就高。租金就是这个商铺能够盈利的平均价格,如果业主自己经营,那么未来带来的利润能够超过出租收益,那么说明这个业主的经营能力超过社会平均水平,反之,如果业主自己经营的利润还不如租金收益,那么赶紧出租出去,自己别干了。

  肯定有一个问题大家会问,也就是本文题目的话题,有些商铺的租金很高,但是为什么商铺的售价并不高,甚至打出了8%的年租金回报率,也就是12年半就能够回本。这里面的奥秘就是商铺的租金是不稳定的,商铺受电商冲击太大,多数人认为租金未来大概率是下跌的。所以没有人愿意投资商铺,也就是不能获得稳定的长期租约给业主带来回报。
商铺

  再确切的说,如果这个商铺真的有一个长期稳定的租约,比如是工商银行网点的二十年长期租约,那么这个商铺的价格就会飞起来。可惜的是,工商银行不会签这么长时间的租约,如果工商银行真的看中这个商铺至少用二十年,那么工商银行自己就会买下来,根本轮不上别人去买了。

  即使工商银行有租约承租这个商铺,也是短期的租约,等租约到期了,工商银行一看这个地方生意很好,就会买下合适的商铺而不会继续租赁,如果生意不好,那就更不会续租。

  而当工商银行搬走以后,就很可能找不到下一个合适的租户,让商铺空闲很长时间,自然租金就难以持续。这种难以持续的出租状况,让商铺的租金大打折扣,所以商铺的售价就无法提升。

  这些大的承租机构其实就是大的投资者。他们承租的目的就是试探这个区域的商业机会,为自己的购买做好准备。

  作为我们小的投资散户,很难找到这些大投资者的租约机会,也就意味着你很难拿到这些大机构给你带来的长期稳定的盈利机会。所以,商铺的投资机会注定不是小散户能够玩的。

  能够让个人投资者捕捉到的未来长期稳定上涨的租金投资机会,就只能落在了个人投资者居住的需求上。

  一方面,个人居住的求租的基数很大,并且个人求租机会没有机构在做,不像商户的出租基本属于机构垄断性的机会。另外,个人求租非常分散,并且很均匀,也就意味着一旦前一个租户退租后,可以很快找到下一个租户,这样就能保证租金的连续稳定性。而商铺的出租是非常难的,很可能半年都找不到出租机会,这样就很难保证租金的持续。

  其实现在已经有很多二房东开始涉足长租这块业务,比如链家自如,蛋壳长租公寓,就是长租五到八年左右的长期租约,通过装修打隔断添加家具家电,作为租金溢价,前几年收回成本,后几年开始盈利,就是这种二房东的盈利模式。

  而这种二房东的模式当前最大的痛点就是跑路,尤其小品牌公司,通常是给房东月付或者季付,而收租户是年付,这样造成了资金沉淀,沉淀资金越多,那么跑路的风险就越高。

  所以,我提出来的买断使用权的长租方案必然成为未来市场的主流,因为一次性给房东支付了四十年甚至更长的租金或者押金,也就没有跑路的可能,让房东拿到大量的相当房价一半的资金总量。

  同样,二房东获得了四十年以上的使用权,不管是自住,还是出租获得租金收益,使用期间没有租金成本,到期后还能拿回本金,相当保本,利息就是租金收益,只要未来租金上涨,自己的收益就可以不断增加。

  商业的本质就是各取所需,成交的核心就是总觉得自己占了对方的便宜,商机就是发现市场痛点并且找到解决痛点的方案,销售的方向就是找到有痛点的人或事,营销就是用别人不着急的东西去交换其它人着急用的东西,商业模式就是找到大量的不着急的需求和着急的需求然后创造如何成交,平台就是这些成交都只能到我这里来垄断成交!

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